Comprar vivienda en Madrid, paso a paso
Cómo es una compra en España, en el orden en que ocurre. Es igual vivas aquí o fuera; si no eres residente solo necesitas algunos papeles más antes.
Consigue el NIE
El NIE es el número de identidad que España da a los extranjeros. Lo necesitas para firmar la escritura, pagar los impuestos y abrir la mayoría de cuentas. Se pide en un consulado español o en una comisaría en España, y las citas pueden tardar semanas: empieza pronto.
Abre una cuenta en un banco español
No es obligatorio, pero los impuestos, los suministros, la comunidad y el IBI se pagan mucho mejor desde una. Si vas a necesitar hipoteca, habla ya con los bancos: a los no residentes suelen financiarles un porcentaje menor.
Encuentra la vivienda y compruébala
Pide la nota simple del Registro de la Propiedad: muestra quién es el dueño y si hay hipoteca, embargos u otras cargas. Pide a la comunidad un certificado de estar al corriente de pago, y revisa el certificado energético y la inspección del edificio (ITE/IEE) si es antiguo.
Firma el contrato de arras
Cuando acordáis el precio, comprador y vendedor suelen firmar un contrato privado de arras y el comprador entrega una señal, a menudo en torno al 10%. Con las arras penitenciales (Código Civil, art. 1454), si el comprador se echa atrás pierde la señal, y si es el vendedor, la devuelve duplicada. Que un abogado lo lea antes de firmar.
Cierra la hipoteca
El banco tasa la vivienda y te entrega la oferta vinculante, la FEIN. La ley te da al menos diez días para estudiarla y una sesión gratuita con el notario para que te la explique antes de firmar.
Firma la escritura en la notaría
Comprador y vendedor firman la escritura ante notario, pagas el resto del precio, normalmente con cheque bancario o transferencia, y recibes las llaves. Si el vendedor vive fuera, retienes el 3% del precio para Hacienda.
Paga los impuestos e inscribe
Paga el ITP (segunda mano) o el AJD (obra nueva) a la Comunidad de Madrid en 30 días hábiles, e inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad para que tu propiedad quede protegida frente a terceros. Casi todos los compradores lo dejan en manos de una gestoría o su abogado.
Después de mudarte
Cambia los suministros a tu nombre, domicilia la comunidad y el IBI y guarda la escritura y los justificantes de impuestos: los necesitarás cuando vendas.
Información general, no asesoramiento legal. Las normas cambian; consulta tu caso con un abogado o un notario.
La golden visa ya no existe
España eliminó la residencia por inversión el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Comprar una vivienda de 500.000 € o más ya no da permiso de residencia. Si quieres vivir en Madrid, mira antes de comprar otras vías, como el visado de residencia no lucrativa, el de nómada digital o un permiso de trabajo.
Más preguntas
¿Necesito abogado para comprar una vivienda en España?
No es obligatorio, porque el notario revisa la escritura, pero el notario no comprueba todo lo que le importa a un comprador, como problemas urbanísticos, cuotas de comunidad pendientes o unas arras mal redactadas. Muchos compradores, y casi todos los extranjeros, contratan un abogado independiente.
¿Cuánto tarda comprar una vivienda en Madrid?
Suele ser de uno a tres meses desde las arras hasta la escritura, sobre todo según la hipoteca. Conseguir antes el NIE puede añadir semanas.
¿Qué es una nota simple?
Un extracto breve del Registro de la Propiedad con el titular, la descripción del inmueble y sus cargas, como una hipoteca. Cualquiera puede pedirla por internet por un precio pequeño.
¿Qué gastos anuales tiene una vivienda en Madrid?
El IBI del ayuntamiento, la cuota de la comunidad, el seguro de hogar y, si no resides en España, el impuesto sobre la renta de no residentes por el inmueble aunque no lo alquiles.